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[부동산 칼럼]주택, 준주택 알아볼까요?

[부동산 칼럼]주택, 준주택 알아볼까요?

by 양영준 교수 2019.02.27

우리가 살아가는 데 기본적으로 필요한 것이 입을 옷과 먹을 음식, 자거나 쉴 수 있는 집입니다. 오늘은 주택에 대해 말씀드릴텐데요, 좋은 주택은 주민의 삶의 질과 공동체의 안정성을 높여주는 효과가 있어서 정부에서는 국민들이 주택을 보유할 수 있도록 다양한 정책을 펼치는 것입니다.

주택은 가구(家口)의 구성원이 오랜기간 동안 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물(그 부속토지 포함)을 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분합니다. 단독주택은 한 가구가 하나의 건물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 제주도에서 가장 많이 볼 수 있는 집입니다. 다가구주택도 단독주택의 종류인데요, 일반적으로 3층 이하이며, 하나의 동에 19가구 이하가 거주할 수 있습니다. 공동주택의 한 종류인 다세대주택과 다르게 다가구주택은 개별 호수별로 개별등기가 되지 않기 때문에 한 개 호수만 분양을 하거나 매매를 할 수 없습니다.

공동주택은 건물의 벽ㆍ복도ㆍ계단 등을 공동으로 사용하는 가구가 하나의 건물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로서 그 종류에는 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 있습니다. 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택을 의미합니다. 연립주택과 다세대주택은 4층 이하이며, 건물의 바닥면적이 660㎡(약 200평)를 초과하면 연립주택이라고 합니다. 우리가 흔히 빌라라고 말하는 것이 연립주택과 다세대주택이라고 생각하면 되겠습니다.
앞에서 설명한 주택 이외에 주거시설로 이용가능한 시설을 준주택이라고 하는데 대표적으로 오피스텔을 들 수 있습니다. 오피스텔은 업무를 주로 하며, 분양(임대) 면적의 일부에서 숙식을 할 수 있도록 만든 건물입니다. 건축법상 업무시설에 속하지만 주거용으로 사용할 수 있으며 개별등기가 가능합니다. 전입신고를 하여 주거용으로 사용하게 되면 주택으로 간주되어 양도소득세를 계산할 때 주택 수에 포함됩니다. 그래서 전입신고를 하지 않는 조건으로 오피스텔을 세놓는 사람들이 있는 것입니다. 오피스텔은 주택보다 취득세율이 높습니다. 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 6억원 이하로 매입하면 매매금액의 1.1%를 취득세(지방교육세 포함)로 납부하는 반면에 오피스텔은 4.6%를 납부해야 합니다. 가끔씩 ‘아파텔’이라는 분양광고를 보게 되는데요, 아파텔은 아파트와 오피스텔의 합성어로 아파트와 비슷한 평면구조를 갖는 오피스텔입니다. 주택이 아닌 점을 유의해야 합니다.

도시형 생활주택
이번에는 지난 몇 년 동안 제주도에 많이 공급된 도시형 생활주택에 대해 알아보겠습니다. 도시형 생활주택은 토지의 용도가 도시지역인 곳에 건설할 수 있는 주택이며, 그 종류로는 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택이 있습니다. 도시형 생활주택은 관리사무소, 조경시설과 같은 부대시설과 어린이놀이터, 경로당과 같은 복리시설을 제외하여 건설할 수 있습니다. 공동주택과 법률적 의미가 유사하며, 다른 요건이 없다면 취득세는 1.1%를 납부합니다. 원룸형 주택은 세대별 주거전용면적이 50㎡ 이하이고, 30㎡를 초과하면 방을 두 개 까지 만들 수 있습니다. 건물의 외관만으로는 도시형 생활주택(특히 원룸형 주택)과 오피스텔을 구분하기 어렵고, 하나의 건물에 도시형 생활주택과 오피스텔을 함께 분양하는 경우도 있으니 건축물관리대장을 통해 확인해야 합니다.

생활숙박시설(서비스드 레지던스)
마지막으로 생활숙박시설에 대해 알아보겠습니다. 생활숙박시설은 서비스드 레지던스(Serviced residence)라고도 하는데, 취사가 가능한 호텔과 오피스텔을 접목시킨 것으로 생각하면 이해하기 쉽습니다. 소유자가 직접 또는 전문기관에 위탁하여 숙박업을 할 수 있으며, 일반호텔과 달리 개별 등기가 가능합니다. 실제로 거주하거나 장기 임차하는 경우에는 다주택자로 분류될 수 있으며, 주택이 아니기 때문에 취득세율은 4.6%가 적용됩니다.
(제주대학교 부동산관리학과는 성인학습자와 재직자들이 입학할 수 있는 학과입니다. 문의 : 754-3930)