부동산 매매계약이란 매도인이 부동산의 재산권을 매수인에게 이전하고, 매수인은 매매대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 일반적으로 매수인은 매도인에게 계약금, 중도금(생략 가능)을 지급하고, 잔금 지급일에 매수인의 잔금 지급과 매도인의 소유권 이전 및 부동산 인도가 동시에 이루어지게 됩니다.

매매계약을 체결한 후에 매도인이나 매수인이 계약의 의무를 이행하지 않는 경우에는 일정한 요건하에서 계약을 해제할 수 있으며, 계약해제는 약정해제와 법정해제로 구분됩니다. 약정해제는 계약서에 해제의 사유를 미리 약정해 놓고 그러한 사실이 발생했을 때 해제하는 것이며, 법정해제는 매도인이나 매수인이 계약이행지체, 이행불능, 불완전한 이행 등으로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 상대방이 상당한 기간(법에서 정한 바는 없으나 통상 7일에서 10일 정도)을 정하여 그 이행을 최고(의무를 이행하지 않는 상대방에게 일정 기간동안 의무를 이행하지 않을 경우에 계약을 해제하겠다는 의사표시)하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 해제하는 것입니다. 물론 계약 당사자가 합의하에 해제하거나, 계약서에 최고 없이 계약을 해제할 수 있다는 내용을 약정한 경우에는 최고절차를 생략할 수 있습니다.

우리나라 민법 제565조에 따르면 계약시에 매수인이 계약금을 매도인에게 교부한 경우에는 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 ‘이행에 착수’할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 합니다. 매수인이 중도금을 지급하면 ‘이행에 착수’한 것으로 보아 매도인은 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다. 약정한 잔금 지급일에 매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우에, 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류가 준비되었음을 알리면서 상당한 기간을 정하여 잔금 지급을 최고한 후 그 기간 내에 잔금을 지급하지 않는 경우에 계약을 해제할 수 있습니다. 반면에 매도인이 중도금을 수령한 이후에 잔금 수령을 거부하며 계약해제를 주장할 경우에 매수인은 일방적으로 잔금을 입급하거나 매도인의 주소지를 관할하는 법원에 잔금에 해당하는 금액을 공탁한 후에 소송을 통해 소유권을 취득할 수 있습니다.

계약을 체결한 당사자가 계약내용을 이행하지 않아 계약을 해제한 경우에 상대방은 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다. 부동산 매매계약에서 손해배상금으로 계약금의 배액에 해당하는 위약금을 당연히 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 매수인이 지급한 계약금은 계약체결의 증거로서 ‘증약금’, 위약시 손해배상액을 예정한 ‘위약금’, 해제권을 유보시키는 대가인 ‘해약금’의 성격을 갖고 있습니다. 매매계약서에 ‘손해배상에 대한 별도 약정이 없는 한 계약금을 위약금으로 본다’는 조항을 기재하여야 매도인이 계약을 해제할 경우에 매수인은 매도인에게 계약금의 배액을 청구할 수 있습니다. 단, 위약금이 너무 과다한 경우에는 당사자가 합의하여 조정할 수 있고 조정이 성립되지 않는 경우에는 법원에 조정을 청구할 수 있습니다. 계약금을 위약금으로 하기로 한 약정이 없다면 계약이 해제되더라도 계약불이행에 따른 실제 손해만을 배상받을 수 있습니다.

매도인이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 해제할 경우에 위약금은 실제로 받은 계약금의 일부가 아니라 약정한 계약금을 기준으로 산정해야 한다는 판례가 있어 매도인은 실제로 받은 돈이 아니라 계약금의 배액을 지급하여 합니다. 중도금을 지급하고 난 후에 매매계약을 해제할 경우에는 위약금을 제외한 나머지 금액은 매수인에게 반환하여야 합니다.

제주대학교 부동산관리학과 양영준 교수
(제주대학교 부동산관리학과는 특성화고(舊 실업계고)를 졸업하고 3년 이상 재직자들이 지원할 수 있으며, 신입생 모집은 2019. 9. 6(금)부터 10(화)까지입니다. 문의 : 754-3930)