부동산 금융에 몰린 자금이 2280조원에 육박한 것으로 나타났다. 역대 최대 규모다. 저금리 속에 집값 상승세가 계속되면서 부동산 시장에 대한 유동성 공급이 지속된 결과다.
한국은행이 25일 발표한 '금융안정 상황(2021년 3월)' 보고서에 따르면, 지난해 말 기준 전체 부동산 금융 익스포저(위험 노출액)는 2279조3000억원으로 집계됐다. 2019년 말(2067조원)보다 10.3% 증가한 수치다. 명목 국내총생산(GDP) 대비 부동산금융 익스포저 비율은 2019년 말 107.7%에서 지난해 말 118.4%까지 상승했다. 우리나라 경제주체가 생산 활동으로 만들어낸 모든 재화ㆍ서비스 가치의 규모를 뛰어넘는다는 의미다.
부동산 금융 익스포저는 가계와 부동산 관련 기업에 대한 부동산 관련 대출액과 금융투자 상품 규모 등을 합친 것이다. 부문별로 보면 지난해말 기준 가계 여신은 1166조3000억원에 달했다. 기업 여신은 842조3000억원, 금융투자상품은 270조6000억원으로 집계됐다.
가계 여신의 경우 전세 관련 보증과 정책 모기지론이 증가세를 주도했다. 지난해 전세 관련 보증은 35조4000억원 증가해 부동산금융 관련 가계여신 증가액(89조2000억원)의 39.7%를 차지했다. 전세 가격 상승과 거래 증가 등으로 전세자금 대출보증ㆍ전세보증금 반환보증 수요가 증가한 여파다.
정책 모기지론은 서민형 안심전환대출을 중심으로 큰 폭(21조1000억원) 증가했으나, 금융기관 부동산담보대출은 상대적으로 소폭 증가에 그쳤다. 은행은 10조3000억원, 비은행권은 5조6000억원이었다.
기업여신은 부동산업 대출과 사업자보증을 중심으로 확대됐다. 지난해 부동산업에 대한 금융기관 대출 증가액(45조6000억원)이 부동산금융 관련 기업여신 증가액(81조4000억원)의 56.0%를 차지했다. 이는 상가 임대가격 하락 등에 따른 운영자금 조달 수요, 규제 강화 이전의 법인을 활용한 투자 수요 등의 영향이다. 비은행의 부동산업 대출 증가액(24조9000억원)은 은행(20조6000억원)을 상회했다.
금융투자상품의 경우 MBS(주택저당증권)와 리츠가 높은 증가세를 견인했다. 주택금융공사(주금공)의 서민형 안심전환대출 유동화 등으로 MBS 발행이 22조8000억원 증가해 금융투자상품 증가액(41조7000억원)의 54.7%를 차지했다.
보증기관(93조3000억원)의 리스크 부담이 금융기관(79조2000억원), 금융투자자(17조원)보다 크게 확대되는 양상을 보였다. 금융기관 중에서는 비은행(44조1000억원)이 은행(35조원)보다 큰 폭으로 증가했다.
한은은 "보증부 대출의 증가는 은행의 주택관련 대출에 대한 리스크 관리 유인을 약화시키고, 대출 부실시 이를 대위변제할 공적 보증기관들의 부담을 가중시킨다"며 "모기지론 양도ㆍ보증 등을 통해 주택 관련 신용위험이 주금공 등 보증기관에 집중되면서 이들 기관의 충격흡수 능력이 저하될 우려가 있다"고 설명했다.
이어 "보증기관으로의 리스크 이전에 BIS비율 상승, 예대율 하락은 은행 등의 가계대출 취급유인을 강화시켜 가계부채를 더욱 늘리는 요인으로도 작용할 소지가 있다"고 부연했다. 또 한은은 "은행에 비해 리스크관리와 손실흡수능력이 떨어지는 비은행의 익스포저가 크게 증가하고 있다"며 "부동산 관련 금융투자상품이 빠르게 증가하면서 주택시장 충격의 파급 경로가 다양해지고 전이 가능성도 증대된다"고 분석했다.
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