부동산, 건설업과 얽히고 설킨 은행
부동산, 건설업과 얽히고 설킨 은행
by 목포21 2009.05.26
은행이 부동산 거품 키워
이명박 정부가 출범한 지 1년을 맞았다. 1년 성적표는 참혹하다. 지난 4분기 성장률은 3분기 대비 마이너스 1.6%였고 11월 수출이 전년 동기 대비 18.3%, 특히 중국 수출은 27.8%나 하락했다. 선박을 제외한 12월 수출증가율은 마이너스 26.2%였다. 수출이 어렵다면 내수라도 사정이 좋아야 할 텐데 전혀 그렇지 않다는 것이 문제다. 지난해 3분기 실질 국민총소득(GNI)은 전기에 비해 3.7% 하락했고 지난 11월 취업자 수 증가는 7만8천 명에 그쳐 그간 유지되어 왔던 10만 명대 선도 무너졌다. 8월 들어 불패의 신화를 이어오던 부동산 가격이 하락하기 시작했고 주가도 반 토막이 났다. 몇몇 중견 건설업체의 부도소식이 들리는가 하면 공기업이나 은행권의 구조조정도 시작됐다. 실물경기의 명백한 침체다. 올 경제성장률 전망치는 높게 잡아야 고작 1~2% 밖에 안 된다고 할 정도다.
경기 침체의 원인은 무엇인가. 지난해 상반기의 고유가, 하반기의 고환율, 미국 발 금융위기 등이 한국경제 위기의 원인일까. 물론 이 모두는 우리 경제에 지대한 영향을 미친 외부요인들이다. 그렇다면 내부 문제는 없었을까. 시기상으로 지난 9월 리먼브러더스의 파산 이후 한국경제의 위기는 은행 혹은 금융권과 직간접으로 관련을 맺고 있다.
달러유동성 공급
지난해 9월 이후 리먼브러더스의 파산 이후 글로벌 신용경색이 본격화되었다. 외국인의 순매도로 달러 부족 현상이 심각해지면서 원/달러 환율이 1500원 대로 치솟았다. 정부는 이를 해소하기 위해 미국과 달러 스왑을 체결해 300억 달러를 투입했고 은행이 달러 차입에 어려움을 겪자 1000억 달러에 대해 지급보증을 해주었다.
신용경색이 심각해지자, 해외 은행들도 만기 연장을 해 주지 않으려는 추세이다 보니 해외채무를 갚으려면 달러가 필요한데 국내엔 달러가 부족하고 해외에서 빌리는 것도 어려우니 정부가 보증을 선 것이다. 은행들은 보유한 외화예금의 두 배 만큼 대출을 했고 2005년 이후 단기 대외차입도 급격히 늘렸다. 단기로 자금(싼 이자)을 조달해 장기 대출(비싼 이자)을 하면 그만큼 수익이 발생하기 때문이다. 그 결과 정부 발표로도 2008년 10월 현재 800억 달러의 대외채무를 지고 있었던 것이다.
정부가 개입하면서 외화유동성 경색에 어느 정도 숨통이 트였고 지난 연말 원/달러 환율이 1300원대로 떨어졌다.(물론 정부와 한국은행의 지원으로 급한 불을 껐을 뿐이다. 달러부족으로 인한 환율 급등의 불씨는 여전히 남아있다. 두 번째 기사 참조)
원화유동성도 지원
경기 침체의 원인은 무엇인가. 지난해 상반기의 고유가, 하반기의 고환율, 미국 발 금융위기 등이 한국경제 위기의 원인일까. 물론 이 모두는 우리 경제에 지대한 영향을 미친 외부요인들이다. 그렇다면 내부 문제는 없었을까. 시기상으로 지난 9월 리먼브러더스의 파산 이후 한국경제의 위기는 은행 혹은 금융권과 직간접으로 관련을 맺고 있다.
달러유동성 공급
지난해 9월 이후 리먼브러더스의 파산 이후 글로벌 신용경색이 본격화되었다. 외국인의 순매도로 달러 부족 현상이 심각해지면서 원/달러 환율이 1500원 대로 치솟았다. 정부는 이를 해소하기 위해 미국과 달러 스왑을 체결해 300억 달러를 투입했고 은행이 달러 차입에 어려움을 겪자 1000억 달러에 대해 지급보증을 해주었다.
신용경색이 심각해지자, 해외 은행들도 만기 연장을 해 주지 않으려는 추세이다 보니 해외채무를 갚으려면 달러가 필요한데 국내엔 달러가 부족하고 해외에서 빌리는 것도 어려우니 정부가 보증을 선 것이다. 은행들은 보유한 외화예금의 두 배 만큼 대출을 했고 2005년 이후 단기 대외차입도 급격히 늘렸다. 단기로 자금(싼 이자)을 조달해 장기 대출(비싼 이자)을 하면 그만큼 수익이 발생하기 때문이다. 그 결과 정부 발표로도 2008년 10월 현재 800억 달러의 대외채무를 지고 있었던 것이다.
정부가 개입하면서 외화유동성 경색에 어느 정도 숨통이 트였고 지난 연말 원/달러 환율이 1300원대로 떨어졌다.(물론 정부와 한국은행의 지원으로 급한 불을 껐을 뿐이다. 달러부족으로 인한 환율 급등의 불씨는 여전히 남아있다. 두 번째 기사 참조)
원화유동성도 지원
은행채 과잉발행이 문제가 되자 한국은행이 환매조건부채권 매입 등의 형태로 은행채를 사들이고 있다. 지금까지 한국은행은 총 3조8천억원 은행채와 특수채를 사들였다.은행에 대한 정부의 지원은 그뿐이 아니다. 한국은행이 만기가 도래한 은행채를 매입하겠다는 결정도 했다. 보통 만기가 된 은행채는 기존 대출을 회수해 갚든지 아니면 은행채를 다시 발행(차환발행)해 확보한 돈으로 갚아야 한다. 두 가지가 모두 어렵다면 심각한 자금경색 상황이 빚어질 수밖에 없다. 시쳇말로 ‘돈맥경화’가 생기는 것이다.
그런데 지난 하반기 우려했던 바가 현실화되었다. 기업과 가계의 일부 대출에서 문제가 발생하여 대출을 회수하지 못하는가 하면 과잉 발행된 은행채가 소화되지 못한 것이다. 팔리지 않으니 당연히 은행채 금리가 치솟았다. 은행채는 국고채 다음으로 안전한 자산으로 손꼽혀왔는데도 말이다.
은행채 상장잔액이 2008년 11월 27일 현재 182조9천억 원인데 올 1분기에 만기가 도래하는 규모가 21조2천억 원, 2009년 한해 만기도래분이 83조 원이다(연합뉴스 2008.11.30). 정부가 나서서 은행채를 매입할 만큼 상황이 절박한 것이다.
여기서 한 가지 의문을 갖지 않을 수 없다. 은행은 2005년 말 12.95%, 2007년 말 12.31%의 BIS비율을 유지하는 등 자본건전성 면에서 매우 우량했다. 그런데 왜 2008년 하반기 들어 정부가 팔을 걷어붙이고 돕지 않으면 자체적으로 자금 융통을 할 수 없는 지경에 이르게 된 것일까. 외환위기 이후 지난 10년간 은행의 행보와 행태를 더듬어 보지 않고는 해답을 얻기 어렵다.
머니 무브(Money Move), 은행에서 증시로 자금 이동
외환위기 이후 한국은 IMF구제금융의 대가로 금융시장을 개방했다. 김영삼 정부 시절 OECD 가입과 함께, 예컨대 주식시장의 경우 1992년 외국인 1인당 3%, 종목당 10% 미만으로 외국인 투자를 허용하는 것을 시작으로 위기 직전에 종목당 26% 미만으로 외국인 투자를 허용했다. 외환위기 이후인 1998년 5월에는 외국인 투자와 관련한 모든 제한을 철폐했다.
이에 따라 1998년 300포인트가 채 되지 않았던 코스피지수가 2005년엔 1000포인트를 돌파했고 2007년에 2000포인트까지 상승했다. 외국인들의 증시부양에 따라 2003년 4월초 바닥을 친 증시가 상승하기 시작했다. 그러자 시중의 자금이 2004년 하반기부터 펀드, 증권사 CMA계좌 등 증시로 몰렸다. 일반 가계의 금융자산이 안전한 은행 예금에서 수익성이 높은 투자로 옮아간 것이다(머니 무브). 이로 인해 은행의 정기예금과 같은 저축성 수신이 2004년 말 42.4%에서 2008년 상반기 33.5%로 감소했다.
그런데 지난 하반기 우려했던 바가 현실화되었다. 기업과 가계의 일부 대출에서 문제가 발생하여 대출을 회수하지 못하는가 하면 과잉 발행된 은행채가 소화되지 못한 것이다. 팔리지 않으니 당연히 은행채 금리가 치솟았다. 은행채는 국고채 다음으로 안전한 자산으로 손꼽혀왔는데도 말이다.
은행채 상장잔액이 2008년 11월 27일 현재 182조9천억 원인데 올 1분기에 만기가 도래하는 규모가 21조2천억 원, 2009년 한해 만기도래분이 83조 원이다(연합뉴스 2008.11.30). 정부가 나서서 은행채를 매입할 만큼 상황이 절박한 것이다.
여기서 한 가지 의문을 갖지 않을 수 없다. 은행은 2005년 말 12.95%, 2007년 말 12.31%의 BIS비율을 유지하는 등 자본건전성 면에서 매우 우량했다. 그런데 왜 2008년 하반기 들어 정부가 팔을 걷어붙이고 돕지 않으면 자체적으로 자금 융통을 할 수 없는 지경에 이르게 된 것일까. 외환위기 이후 지난 10년간 은행의 행보와 행태를 더듬어 보지 않고는 해답을 얻기 어렵다.
머니 무브(Money Move), 은행에서 증시로 자금 이동
외환위기 이후 한국은 IMF구제금융의 대가로 금융시장을 개방했다. 김영삼 정부 시절 OECD 가입과 함께, 예컨대 주식시장의 경우 1992년 외국인 1인당 3%, 종목당 10% 미만으로 외국인 투자를 허용하는 것을 시작으로 위기 직전에 종목당 26% 미만으로 외국인 투자를 허용했다. 외환위기 이후인 1998년 5월에는 외국인 투자와 관련한 모든 제한을 철폐했다.
이에 따라 1998년 300포인트가 채 되지 않았던 코스피지수가 2005년엔 1000포인트를 돌파했고 2007년에 2000포인트까지 상승했다. 외국인들의 증시부양에 따라 2003년 4월초 바닥을 친 증시가 상승하기 시작했다. 그러자 시중의 자금이 2004년 하반기부터 펀드, 증권사 CMA계좌 등 증시로 몰렸다. 일반 가계의 금융자산이 안전한 은행 예금에서 수익성이 높은 투자로 옮아간 것이다(머니 무브). 이로 인해 은행의 정기예금과 같은 저축성 수신이 2004년 말 42.4%에서 2008년 상반기 33.5%로 감소했다.
집값 상승 지속, 주택담보대출을 멈출 수 없다 은행은 고객의 예금을 밑천 삼아 자금을 운용한다. 그런데 머니 무브 현상으로 예금이 감소하면서 대출할 여력도 그만큼 줄었다. 그러나 2004~5년은 여전히 부동산 시장이 호황을 누리던 시절이어서 집값이 계속 오르고 있었다. 외환위기 직후 김대중 정부가 마이너스로 떨어진 경제성장률을 끌어올리기 위해 인위적으로 부동산 경기부양을 하면서 이미 집값에 거품이 낀 상태였다. 집값이 오르면 부동산 수요가 증가하고 수요가 증가함에 따라 은행은 가계대출을 늘린다. 은행은 외환위기 직후 기업대출을 줄이고 가계대출을 크게 확대해왔다.
<표 1>에서 알 수 있는 것처럼 1997년 말 기업대출의 절반에 불과했던 가계대출은 2001년 말에 기업대출을 초과한다. 대출을 받은 가계는 대출금의 절반 이상을 집을 사기 위해 사용했는데(표 2), 흥미로운 사실은 2002년 당시 가계대출자 중 88.9%가 유주택자다. 즉 주택구입의 목적이 주거가 아닌 투기에 있었던 것이다. 이렇게 부동산에 대한 수요가 높아지니 집값이 오르지 않을 수가 없었다. 집값 상승은 부동산에 대한 투기를 유도하고 은행은 주택담보대출을 확대할 유인을 갖는다.
<표 1>에서 알 수 있는 것처럼 1997년 말 기업대출의 절반에 불과했던 가계대출은 2001년 말에 기업대출을 초과한다. 대출을 받은 가계는 대출금의 절반 이상을 집을 사기 위해 사용했는데(표 2), 흥미로운 사실은 2002년 당시 가계대출자 중 88.9%가 유주택자다. 즉 주택구입의 목적이 주거가 아닌 투기에 있었던 것이다. 이렇게 부동산에 대한 수요가 높아지니 집값이 오르지 않을 수가 없었다. 집값 상승은 부동산에 대한 투기를 유도하고 은행은 주택담보대출을 확대할 유인을 갖는다.
시장성 수신 확대
따라서 은행은 축소된 고객 예금을 시장성 수신의 확대를 통해 보충하려 했다. 시장성 수신이란 대출 여력을 확보하기 위해 시중에서 자금을 빌리는 것을 말한다. 이 때 자금조달 수단으로 사용되는 것이 양도성예금증서(CD)나 은행채다.
예컨대 한 증권사가 발행주관사를 맡는다고 하자. 이 때 증권사는 은행에 일시금으로 돈을 주고 은행이 발행할 채권을 모두 인수한 뒤 개인투자자에게 소매로 판매한다. 은행은 증권사로부터 받은 돈으로 대출을 할 수 있다. CD나 은행채의 만기가 도래하면 또 다른 CD와 은행채를 발행해 갚는다. 다소 극단적인 비유가 될지 모르겠으나 과거 신용카드가 남발되던 시절에 카드 빚을 갚기 위해 일명 ‘돌려막기’하던 것과 비슷하다.
<그림 2>를 보면 알 수 있듯이 2006년도에 이미 예대율(대출총액/예금총액)이 110%를 넘어서고 있다. 2008년 8월말 현재 은행 대출금이 891조 원인데 총예금잔액은 635조 원으로 예대율이 무려 140%에 이른다. 총예금에 비해 과잉대출이 256조 원이나 된다. 은행들이 대출을 통한 자산 부풀리기와 외형확대 경쟁을 벌인 탓이다.
경제여건 변화에 취약해진 은행
경기가 호황이라면 이와 같은 방식으로 몸집을 불려나가는 것이 얼마든지 가능할 수 있다. 대출에 대한 수요가 무궁무진하고 경기가 좋아 대출 상환에 대한 리스크가 작다면 말이다. 하지만 경기가 나빠져 과잉 발행된 은행채가 시장에서 소화가 안 되면 당연히 신규 은행채 발행이 어려워지고 대출에 대한 수요가 있다손 쳐도 은행은 대출을 할 수가 없다. 이로 인해 자금여력이 풍부하지 않은 중소기업들은 자금난에 처할 수밖에 없다. 지난해 봄 유가폭등으로 인한 원자재가격 상승 때문에, 하반기엔 은행의 대출회수나 신규대출 억제로 중소기업들이 자금압박을 받고 있다. 대출금리가 상승한 것도 중소기업에게는 큰 부담이었다. 결국 은행이 시장성 수신을 확대한 결과 경제여건의 변화에 취약해지면서 시중의 자금 상황에 부정적인 영향을 미치게 된 것이다.
가계대출 위축되자 건설업 등 부동산 관련 대출 증가
한편 2006년 이후 LTV(주택담보대출의 담보인정비율)등 각종 규제로 인해 가계대출이 위축되었다. 그러자 은행은 기업에 대한 대출을 늘리는데 건설업과 부동산 임대업에 대한 대출이 상대적으로 많이 증가했다. 여전히 부동산 시장이 호황이었기 때문이다.
일례로 2006년 이후 전체 산업에 대한 대출금 증가액 중에서 건설업과 부동산 임대업에 대한 대출증가액 비중이 20~30%대에 이르렀다.
단적으로 프로젝트파이낸싱(PF)을 보자. 이명박 대통령 당선 이후 집값이 상승할 것이라는 기대로 많은 건설회사들이 프로젝트파이낸싱(PF)을 추진했다. 향후 3년간 아파트를 짓기 위해 이미 토지도 구입했다. 2008년 6월말 현재 금융권의 PF대출 잔액은 은행권 48조 원, 비은행권 25조 원 등 총 73조 원이다. 특히 저축은행의 경우 총대출 대비 PF 대출 비중이 24.1%이고 연체율은 14.3%에 이른다(아시아투데이 2008.1.6). 지난해 말 금융당국이 한국자산관리공사(캠코)를 통해 부실 또는 부실우려 PF채권 1조3천억 원어치를 매입하기로 했지만 부동산 경기가 회복되지 않는 한 은행의 부실채권은 증가할 수밖에 없다.
건설사 자산담보부기업어음(ABCP)의 만기 도래도 숨은 복병
건설사 자산담보부기업어음(ABCP)의 만기 도래분이 1월에만 1조9천억 원이다. 2월 이후에는 연간 총액이 6조 원이 될 것으로 예상하고 있다. ABCP란 유동화전문회사가 매출(대출)채권, 리스채권, 회사채 등의 자산을 담보로 발행하는 기업어음으로 보통 3개월짜리 초단기로 운용된다. 보통 아파트를 지을 때 공사기간이 2~3년씩 걸리므로 부동산 개발사업의 경우 사업이 끝날 때까지 8~10번 정도 만기를 연장(차환발행)한다. PF의 특성상 공사부터 분양까지 순조롭게 이뤄진다면 문제가 없겠지만 현재는 부동산 경기 침체로 미분양 아파트가 속출하는 상황에서 ABCP 역시 숨은 복병이다. 아파트 건설경기가 살아나지 않는다면 건설사의 줄도산까지 예측되는 상황이다.
부동산 경기가 중요한 변수다
정부는 지난 8월 이후 수차례의 부동산 관련 대책을 발표했다. 모든 대책이 규제완화, 세제완화, 대출확대 등 부동산 가격 상승과 거래를 늘리기 위한 조치였다.
경실련 <아파트값거품빼기운동본부> 김현동 본부장의 말을 들어보자. “지방이나 수도권에서 최근 4년간 분양을 마치고 막 입주를 시작하는 지역에서 1백만 건의 분양권 매물이 쏟아져 나왔다. 여기에 강남 3구를 제외한 수도권과 지방의 투기지역, 투기과열지구를 해제함으로써 다주택자나 이사를 계획했던 사람들이 쏟아낸 매물이 1백60만 채에 달할 것으로 추정한다. 미분양주택까지 합치면 매물은 약 3백만 개에 달한다. 2005년 이후 분양받은 사람은 전부 다 추가손실을 막기 위해 집을 내놔도 안 팔리는 상황이다. 누가 대출을 받아 집을 사겠나. 올해 경제상황이 악화되면 집을 처분하고자 하는 사람들이 점점 넘쳐날 것이다.”(뷰스앤뉴스와의 인터뷰, 2009.1.6). 이런 상황이 반영된 탓인지 경기도가 야심차게 개발 중이었던 ‘명품 신도시’ 광교의 아파트 분양에서 3순위 청약도 미달되고 말았다. 광교의 미분양 사태는 부동산업계에 큰 충격으로 받아들여지고 있다.
따라서 은행은 축소된 고객 예금을 시장성 수신의 확대를 통해 보충하려 했다. 시장성 수신이란 대출 여력을 확보하기 위해 시중에서 자금을 빌리는 것을 말한다. 이 때 자금조달 수단으로 사용되는 것이 양도성예금증서(CD)나 은행채다.
예컨대 한 증권사가 발행주관사를 맡는다고 하자. 이 때 증권사는 은행에 일시금으로 돈을 주고 은행이 발행할 채권을 모두 인수한 뒤 개인투자자에게 소매로 판매한다. 은행은 증권사로부터 받은 돈으로 대출을 할 수 있다. CD나 은행채의 만기가 도래하면 또 다른 CD와 은행채를 발행해 갚는다. 다소 극단적인 비유가 될지 모르겠으나 과거 신용카드가 남발되던 시절에 카드 빚을 갚기 위해 일명 ‘돌려막기’하던 것과 비슷하다.
<그림 2>를 보면 알 수 있듯이 2006년도에 이미 예대율(대출총액/예금총액)이 110%를 넘어서고 있다. 2008년 8월말 현재 은행 대출금이 891조 원인데 총예금잔액은 635조 원으로 예대율이 무려 140%에 이른다. 총예금에 비해 과잉대출이 256조 원이나 된다. 은행들이 대출을 통한 자산 부풀리기와 외형확대 경쟁을 벌인 탓이다.
경제여건 변화에 취약해진 은행
경기가 호황이라면 이와 같은 방식으로 몸집을 불려나가는 것이 얼마든지 가능할 수 있다. 대출에 대한 수요가 무궁무진하고 경기가 좋아 대출 상환에 대한 리스크가 작다면 말이다. 하지만 경기가 나빠져 과잉 발행된 은행채가 시장에서 소화가 안 되면 당연히 신규 은행채 발행이 어려워지고 대출에 대한 수요가 있다손 쳐도 은행은 대출을 할 수가 없다. 이로 인해 자금여력이 풍부하지 않은 중소기업들은 자금난에 처할 수밖에 없다. 지난해 봄 유가폭등으로 인한 원자재가격 상승 때문에, 하반기엔 은행의 대출회수나 신규대출 억제로 중소기업들이 자금압박을 받고 있다. 대출금리가 상승한 것도 중소기업에게는 큰 부담이었다. 결국 은행이 시장성 수신을 확대한 결과 경제여건의 변화에 취약해지면서 시중의 자금 상황에 부정적인 영향을 미치게 된 것이다.
가계대출 위축되자 건설업 등 부동산 관련 대출 증가
한편 2006년 이후 LTV(주택담보대출의 담보인정비율)등 각종 규제로 인해 가계대출이 위축되었다. 그러자 은행은 기업에 대한 대출을 늘리는데 건설업과 부동산 임대업에 대한 대출이 상대적으로 많이 증가했다. 여전히 부동산 시장이 호황이었기 때문이다.
일례로 2006년 이후 전체 산업에 대한 대출금 증가액 중에서 건설업과 부동산 임대업에 대한 대출증가액 비중이 20~30%대에 이르렀다.
단적으로 프로젝트파이낸싱(PF)을 보자. 이명박 대통령 당선 이후 집값이 상승할 것이라는 기대로 많은 건설회사들이 프로젝트파이낸싱(PF)을 추진했다. 향후 3년간 아파트를 짓기 위해 이미 토지도 구입했다. 2008년 6월말 현재 금융권의 PF대출 잔액은 은행권 48조 원, 비은행권 25조 원 등 총 73조 원이다. 특히 저축은행의 경우 총대출 대비 PF 대출 비중이 24.1%이고 연체율은 14.3%에 이른다(아시아투데이 2008.1.6). 지난해 말 금융당국이 한국자산관리공사(캠코)를 통해 부실 또는 부실우려 PF채권 1조3천억 원어치를 매입하기로 했지만 부동산 경기가 회복되지 않는 한 은행의 부실채권은 증가할 수밖에 없다.
건설사 자산담보부기업어음(ABCP)의 만기 도래도 숨은 복병
건설사 자산담보부기업어음(ABCP)의 만기 도래분이 1월에만 1조9천억 원이다. 2월 이후에는 연간 총액이 6조 원이 될 것으로 예상하고 있다. ABCP란 유동화전문회사가 매출(대출)채권, 리스채권, 회사채 등의 자산을 담보로 발행하는 기업어음으로 보통 3개월짜리 초단기로 운용된다. 보통 아파트를 지을 때 공사기간이 2~3년씩 걸리므로 부동산 개발사업의 경우 사업이 끝날 때까지 8~10번 정도 만기를 연장(차환발행)한다. PF의 특성상 공사부터 분양까지 순조롭게 이뤄진다면 문제가 없겠지만 현재는 부동산 경기 침체로 미분양 아파트가 속출하는 상황에서 ABCP 역시 숨은 복병이다. 아파트 건설경기가 살아나지 않는다면 건설사의 줄도산까지 예측되는 상황이다.
부동산 경기가 중요한 변수다
정부는 지난 8월 이후 수차례의 부동산 관련 대책을 발표했다. 모든 대책이 규제완화, 세제완화, 대출확대 등 부동산 가격 상승과 거래를 늘리기 위한 조치였다.
경실련 <아파트값거품빼기운동본부> 김현동 본부장의 말을 들어보자. “지방이나 수도권에서 최근 4년간 분양을 마치고 막 입주를 시작하는 지역에서 1백만 건의 분양권 매물이 쏟아져 나왔다. 여기에 강남 3구를 제외한 수도권과 지방의 투기지역, 투기과열지구를 해제함으로써 다주택자나 이사를 계획했던 사람들이 쏟아낸 매물이 1백60만 채에 달할 것으로 추정한다. 미분양주택까지 합치면 매물은 약 3백만 개에 달한다. 2005년 이후 분양받은 사람은 전부 다 추가손실을 막기 위해 집을 내놔도 안 팔리는 상황이다. 누가 대출을 받아 집을 사겠나. 올해 경제상황이 악화되면 집을 처분하고자 하는 사람들이 점점 넘쳐날 것이다.”(뷰스앤뉴스와의 인터뷰, 2009.1.6). 이런 상황이 반영된 탓인지 경기도가 야심차게 개발 중이었던 ‘명품 신도시’ 광교의 아파트 분양에서 3순위 청약도 미달되고 말았다. 광교의 미분양 사태는 부동산업계에 큰 충격으로 받아들여지고 있다.
2006년부터 은행들이 부동산담보대출을 크게 늘리면서 부동산 거품을 불러왔고 부실채권이 증가했다. 동탄 신도시의 한 아파트 단지 조감도. 집값마저 하락
결국 정부의 규제완화에도 불구하고 매물만 쏟아질 뿐 거래는 없다는 얘기다. 게다가 집값마저 하락하고 있다. 12월 아파트 매매가격 상승률은 마이너스 0.9%였다. 이것은 주택담보대출로 집을 구입한 사람들에게도 영향을 미친다.
지난 9월 말 현재 은행들의 가계대출 잔액이 383조6천억 원인데 이 중 주택담보대출이 234조6천억 원으로 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 주택담보대출 중 40% 가량은 일시상환 대출(대출 후 만기까지 이자만 지급하다가 대출만기일에 원금 전액과 마지막 달 이자를 상환하는 방식)인데 만기가 보통 3년인 이 대출은 2005~2006년 사이에 급증했다. 이 대출의 올해 만기 금액이 40~50조원에 이를 것으로 추정된다. 또한 거치기간이 끝나 원금을 나눠 갚아야 하는 대출은 올해 33조5천억 원에 이른다. 일시상환 대출은 대부분 만기 연장이 되는 추세(이러한 추세는 물론 경기가 정상적인 상황일 때 그렇다는 것일 뿐, 현재로써는 은행이 만기 연장을 거부할 개연성이 높다.)지만 문제는 원금이나 이자의 상환 부담이다. 지난 3분기 전국 2인 이상 가구의 월 평균 실질소득 증가율은 0%였다. 앞으로의 경기 향방에 따라 대출이 부실해질 가능성이 충분한 상황이다.
부동산, 건설업과 얽히고 설킨 은행
만일 부동산 가격이 급격하게 하락(경착륙)하여 더욱 많은 매물이 시장에 쏟아져 나온다면, 경기가 악화돼 소득이 줄고 금리가 안정되지 않아 주택담보대출이 부실해진다면, 건설사들이나 그 외 다른 중소기업들의 부도가 현실화된다면 향후 상황은 어떻게 될 것인가.
최악의 경우 은행의 동반 부실과 파산도 불러올 수 있다. 그러나 더 큰 문제는 은행이 자금중개기능과 신용창출기능을 제대로 하지 못하게 되면서 이것이 다시 실물경제를 압박하는 악순환을 불러올 수 있다는 것이다.
김대중 정부의 인위적인 부동산 경기 부양이 집값을 상승시킨 것은 분명하다. 그러나 은행이 부동산 거품 양산에 일익을 담당했다는 것 역시 부인하기 어렵다. 자금이 증시로 이동하면서 대출할 여력이 축소된 은행이 ‘정도’에 충실했다면 부동산 가격이 이처럼 과대평가되거나 은행 부실화를 가져오지는 않았을 것이다.
일단 짓기만 하면 팔린다는 믿음으로 건설사에게 대출을 남발하지 않았다면 부동산 관련 부실이 자금 흐름을 가로막는 일은 없었을 것이고 지금처럼 은행이 어려움에 처하지는 않았을 거라는 이야기다.
왜 은행은 ‘고객의 예금을 받아 대출을 하는’ 기본에 충실하지 못했을까.
한마디로 은행이 외형 확대경쟁과 수익성 추구에 몰입했기 때문이다. 이것은 외환위기 이후 외국인 투자 제한이 풀리면서 외국인 주식 보유 비중이 60%에 이르는 상황에서 어쩌면 당연한 귀결이다. 순이익의 절반 이상이 주주들에게 현금으로 배당되었으니 은행으로서는 몸집 불리기를 하지 않을 수 없었을지도 모른다. ‘자금중개’라는 본연의 기능을 잊고 수익성 추구에만 골몰하지 않을 수 없었던 것이다.
실물경제의 침체가 신용경색을 야기하고 이것이 다시 실물경기를 압박해 온 지난 1년.
은행이 금융기관으로서의 본래 역할을 복원하지 않는다면 이러한 악순환은 쉽게 해결되지 못할 것이다.
결국 정부의 규제완화에도 불구하고 매물만 쏟아질 뿐 거래는 없다는 얘기다. 게다가 집값마저 하락하고 있다. 12월 아파트 매매가격 상승률은 마이너스 0.9%였다. 이것은 주택담보대출로 집을 구입한 사람들에게도 영향을 미친다.
지난 9월 말 현재 은행들의 가계대출 잔액이 383조6천억 원인데 이 중 주택담보대출이 234조6천억 원으로 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 주택담보대출 중 40% 가량은 일시상환 대출(대출 후 만기까지 이자만 지급하다가 대출만기일에 원금 전액과 마지막 달 이자를 상환하는 방식)인데 만기가 보통 3년인 이 대출은 2005~2006년 사이에 급증했다. 이 대출의 올해 만기 금액이 40~50조원에 이를 것으로 추정된다. 또한 거치기간이 끝나 원금을 나눠 갚아야 하는 대출은 올해 33조5천억 원에 이른다. 일시상환 대출은 대부분 만기 연장이 되는 추세(이러한 추세는 물론 경기가 정상적인 상황일 때 그렇다는 것일 뿐, 현재로써는 은행이 만기 연장을 거부할 개연성이 높다.)지만 문제는 원금이나 이자의 상환 부담이다. 지난 3분기 전국 2인 이상 가구의 월 평균 실질소득 증가율은 0%였다. 앞으로의 경기 향방에 따라 대출이 부실해질 가능성이 충분한 상황이다.
부동산, 건설업과 얽히고 설킨 은행
만일 부동산 가격이 급격하게 하락(경착륙)하여 더욱 많은 매물이 시장에 쏟아져 나온다면, 경기가 악화돼 소득이 줄고 금리가 안정되지 않아 주택담보대출이 부실해진다면, 건설사들이나 그 외 다른 중소기업들의 부도가 현실화된다면 향후 상황은 어떻게 될 것인가.
최악의 경우 은행의 동반 부실과 파산도 불러올 수 있다. 그러나 더 큰 문제는 은행이 자금중개기능과 신용창출기능을 제대로 하지 못하게 되면서 이것이 다시 실물경제를 압박하는 악순환을 불러올 수 있다는 것이다.
김대중 정부의 인위적인 부동산 경기 부양이 집값을 상승시킨 것은 분명하다. 그러나 은행이 부동산 거품 양산에 일익을 담당했다는 것 역시 부인하기 어렵다. 자금이 증시로 이동하면서 대출할 여력이 축소된 은행이 ‘정도’에 충실했다면 부동산 가격이 이처럼 과대평가되거나 은행 부실화를 가져오지는 않았을 것이다.
일단 짓기만 하면 팔린다는 믿음으로 건설사에게 대출을 남발하지 않았다면 부동산 관련 부실이 자금 흐름을 가로막는 일은 없었을 것이고 지금처럼 은행이 어려움에 처하지는 않았을 거라는 이야기다.
왜 은행은 ‘고객의 예금을 받아 대출을 하는’ 기본에 충실하지 못했을까.
한마디로 은행이 외형 확대경쟁과 수익성 추구에 몰입했기 때문이다. 이것은 외환위기 이후 외국인 투자 제한이 풀리면서 외국인 주식 보유 비중이 60%에 이르는 상황에서 어쩌면 당연한 귀결이다. 순이익의 절반 이상이 주주들에게 현금으로 배당되었으니 은행으로서는 몸집 불리기를 하지 않을 수 없었을지도 모른다. ‘자금중개’라는 본연의 기능을 잊고 수익성 추구에만 골몰하지 않을 수 없었던 것이다.
실물경제의 침체가 신용경색을 야기하고 이것이 다시 실물경기를 압박해 온 지난 1년.
은행이 금융기관으로서의 본래 역할을 복원하지 않는다면 이러한 악순환은 쉽게 해결되지 못할 것이다.
프로젝트파이낸싱(PF: Project Financing)
은행이 그 회사의 신용이나 담보가 아니라 사업(프로젝트) 자체의 수익성을 보고 대출을 해주고 나중에 사업 이익을 통해 대출 상환을 받게 된다. 예컨대 부동산 PF의 경우 아파트 시공을 할 때, 시행사가 제출한 계획서를 보고 은행이 사업성이 있겠다고 판단하면 대출이 이루어지며 아파트 분양으로 인한 이익금으로 대출 상환을 받는 것이다. 물론 아파트 분양이 원활하게 이루어진다는 전제 하에 대출이 이루어지는 것인데 분양이 제대로 이루어지지 못할 경우 부실 대출로 이어질 가능성도 있다는 이야기다. 프로젝트파이낸싱이 성행하자 부지확보에서부터 분양 마케팅까지 전 과정을 책임지는 부동산 개발전문회사가 생겨났는데 아이템만 확실하면 무일푼으로 금융사와 시공사를 끌어들여 ‘대박신화’를 창출하기도 하지만 사업이 잘못되면 하루아침에 사기꾼으로 전락하기도 한다. 김미숙 편집위원
은행이 그 회사의 신용이나 담보가 아니라 사업(프로젝트) 자체의 수익성을 보고 대출을 해주고 나중에 사업 이익을 통해 대출 상환을 받게 된다. 예컨대 부동산 PF의 경우 아파트 시공을 할 때, 시행사가 제출한 계획서를 보고 은행이 사업성이 있겠다고 판단하면 대출이 이루어지며 아파트 분양으로 인한 이익금으로 대출 상환을 받는 것이다. 물론 아파트 분양이 원활하게 이루어진다는 전제 하에 대출이 이루어지는 것인데 분양이 제대로 이루어지지 못할 경우 부실 대출로 이어질 가능성도 있다는 이야기다. 프로젝트파이낸싱이 성행하자 부지확보에서부터 분양 마케팅까지 전 과정을 책임지는 부동산 개발전문회사가 생겨났는데 아이템만 확실하면 무일푼으로 금융사와 시공사를 끌어들여 ‘대박신화’를 창출하기도 하지만 사업이 잘못되면 하루아침에 사기꾼으로 전락하기도 한다. 김미숙 편집위원
