남의 집에 세들어 사는 임차인에게도 임차인으로서의 권리와 의무가 주어지며, 상대적으로 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 여러 가지 제도들이 있습니다.
임차인은 임대차기간동안 임차주택을 사용･수익할 수 있고 사용･수익할 수 있는 상태를 유지하도록 임대인에게 일정한 행위를 청구할 수 있습니다(사용･수익청구권). 그렇다고 하더라도 임차인은 임대인의 동의없이 임차주택을 다른 사람에게 양도하거나 전대할 수 없으며, 이를 위반한 경우에 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임차인의 잘못이 없이 하자로 인해 임차주택의 일부를 사용･수익하지 못하는 경우나, 경제상황이 변동하여 계약한 임대료가 과다한 경우에는 장래의 임차료에 대한 감액을 청구할 수 있습니다(차임감액청구권).
임차인이 임차주택을 사용하면서 필요비(유지 보수하는데 필요한 비용으로 예를 들어 보일러 수리비용)를 지출한 경우나 유익비(임차주택의 가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용으로 예를 들어 발코니 확장, 이중창 설치 등의 비용)를 지출한 경우는 그 금액을 임대인에게 청구할 수 있습니다(유익비 및 필요비 상환청구권). 또한 임차인이 임대인의 동의를 얻어 주택에 부속시킨 물건이나 임대인에게서 매수한 부속물이 있는 경우에는 임대차계약을 종료할 때에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(부속물매수청구권).

이러한 임차인의 권리에 비해 임차인은 임대차계약에서 정한 임차료를 지급해야 할 의무를 부담합니다. 임차료를 연체하여 연체한 금액이 2기의 차임에 달하는 때(예를 들어 월 임차료가 30만원인데, 연체한 임차료가 60만원이 된 때)에는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임대차계약이 종료되면 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 회복(원상회복)하여 임대인에게 반환하여야 합니다. 원상회복이란 입주할 당시와 똑같은 상태로 회복하라는 것이 아니라 임차인이 선량한 관리자의 의무를 위반했거나 비정상적으로 사용하여 주택의 상태가 나빠진 부분에 대해 회복하는 것입니다. 예를 들어 통상적인 사용에 의한 못 자국, 시간이 지나면서 나타난 벽지의 변색 등은 원상회복의 범위가 아니라고 할 수 있습니다.
임대차계약은 임대차기간의 만료, 임대차기간의 약정이 없는 경우는 계약해지의 통고, 2기의 임차료 연체와 같은 일정한 사유로 인한 해지 등으로 종료됩니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 상대방에게 임대차계약의 갱신거절을 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 이전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 묵시적 갱신이 되면 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다.

임대차계약이 종료되면 임차인은 임차주택을 임대인에게 원상회복하여 반환하고 보증금을 돌려받게 됩니다. 새로 이사 갈 집이 이미 정해진 상태에서 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하게 되면 난처한 상황에 처하게 됩니다. 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권 모두 효력을 잃게 됩니다. 즉 다른 집으로 이사를 간 후에 이전 임대인이 집을 다른 사람에게 팔아버리거나 경매가 되게 되면 이전 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다. 이러한 경우에 임차인은 임대인의 동의가 없더라도 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차주택에 임차권등기가 설정되면 임차인은 주소를 이전하고 이사를 가더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않게 됩니다. 임차권등기는 근저당권과 같은 법적인 효력이 있을 뿐만 아니라 임대인이 빨리 보증금이 마련해서 임차인에게 반환하게 하는 사실상의 효력이 있다고 할 수 있습니다.

제주대학교 부동산관리학과 양영준 교수
(제주대학교 부동산관리학과는 특성화고(舊 실업계고)를 졸업하고 3년 이상 재직자들이 지원할 수 있으며, 신입생 모집은 2019.12.26(금)부터 31(화)까지입니다. 문의 : 754-3930)