작년 6월에 서울에서 족발집을 운영하던 세입자가 임대인의 과도한 임대료 인상요구에 반발해서 임대인을 망치로 폭행하던 사건이 있었죠. 왜 이러한 일이 있어났는지 상가건물 임대차보호법을 통해 자세히 알아보겠습니다.
1981년에 특별법으로 주택임대차보호법을 제정하여 사회적 약자인 주택 임차인을 보호하기 시작하였으나, 상가건물에서 장사하는 임차인이 많은 시설을 투자하였거나, 오랜 시간동안 장사하여 겨우 자리를 잡아 이제 수익을 내려고 하는데 임대차계약기간이 종료되어 거리로 내몰리는 일들이 많았습니다. 상가건물 소유자에 비해 상대적으로 취약한 위치에 있는 임차상인을 보호하기 위해 2002년에 상가건물 임대차보호법이 제정되었으며 2018년 10월 16일에 개정되었습니다. 이 법으로 인해 보증금이 일정금액 이하인 상가건물 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우에 대항력과 우선변제권, 계약갱신요구권 등을 갖게 됩니다.

제주도를 기준으로 보증금이 3억 7천만원(차임이 있는 경우는 보증금 + 차임 × 100)이하인 경우는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받으며, 보증금이 3억 7천만원을 넘는 경우는 제한적으로 적용을 받게 됩니다 (차임은 월세, 임료, 임차료와 동일한 의미입니다).
지금부터는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임대차계약을 중심으로 설명하겠습니다.
임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하게 되면 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력이 발생하게 되어 건물주가 바뀌더라도 계속 임차권을 주장할 수 있으며, 보증금을 돌려받을 때까지 계속 영업을 할 수 있습니다.
대항력을 갖추고 확정일자(관할 세무서장이 부여)를 받게 되면 경매나 공매시 배당요구를 하면 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 갖게 됩니다. 환산보증금 3천만원 이하의 소액임차인이 대항력 요건(건물의 인도, 사업자등록 유지)을 갖춘 경우에 해당 건물이 경매나 공매로 넘어가더라도 배당요구를 하면 상가건물의 1/2범위내에서 다른 물권자에 비해 1천만원은 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.

임대차계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우 임차인은 임대인의 동의가 없더라도 임차건물의 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 임차권등기가 설정되면 임차인이 이사를 가더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실하지 않습니다.
임대차 계약기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 하며, 이 경우에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있습니다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 임차인이 3기의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우(예를 들어 차임이 월 100만원인 경우에 연체한 누적금액이 300만원이 되는 경우), 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인이 일정한 이유로 건물을 재건축하는 경우 등의 경우에는 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 임대인의 위 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 이전 임대차와 동일한 조건으로 1년간 임대차한 것으로 봅니다. 이렇게 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다.

제주대학교 부동산관리학과 양영준 교수
(제주대학교 부동산관리학과는 특성화고(舊 실업계고)를 졸업하고 3년 이상 재직자들이 지원할 수 있으며, 신입생 모집은 2019.12.26(금)부터 31(화)까지입니다. 문의 : 754-3930)