지난 호(11월 27일자 지면 참고)에 이어 상가건물 임대차보호법에 대해 설명드리겠습니다. 이 법이 2018년 10월 16일에 개정되면서 임차인의 계약갱신요구권이 5년에서 10년으로 확대되었고, 임차인의 권리금 회수기회를 보다 강화하였으며, 전통시장 영세상인의 권리금 회수기회를 보장하였습니다.

2018년 10월 16일 이후에 체결되거나 갱신(묵시적 갱신 포함)되는 임대차계약부터 계약갱신요구권이 기존 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 다만, 2018년 10월 16일 이전에 5년 임대차보호가 끝난 임대차계약은 10년 계약갱신 요구권이 인정되지 않습니다. 예를 들어 2017년 5월에 계약기간을 2년으로 하여 임차한 임차인이 2019년 5월에 갱신요구를 한 뒤 계약이 연장되면 10년 계약갱신요구권이 인정됩니다. 그러나 2017년 5월에 계약기간을 5년으로 하여 임차한 임차인은 이미 5년의 계약갱신요구권을 인정받았으므로 2022년 5월에 계약이 연장되더라도 더 이상 계약갱신 요구권이 인정되지 않습니다. 계약갱신요구권은 상가건물 임대차보호법에서 정한 보증금을 초과하는 경우(제주도는 환산한 보증금이 3억 7천만원)에도 적용됩니다

권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 보증금과 차임 이외에 지급하는 대가를 말하며 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 임대인이 신규 인차인과의 계약을 거절하거나 지나치게 높은 임대료를 신규 임차인에게 요구하여 임차인의 권리금 회수를 방훼해서는 안 된다는 것입니다. 이 법에서는 임차인이 주선한 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 해서는 안된다고 정하고 있습니다. 문제는 임차인이 직접 신규임차인을 구하기가 쉽지 않다는 것이죠. 상가를 임차하려는 상인은 건물주에게 연락하거나 공인중개사를 통해 건물주를 소개받는 경우가 일반적입니다. 건물주가 신규 임차인을 구했을 때 기존 임차인의 권리금이 보호받지 못할 수 있으니 임차인이 권리금을 보호받으려면 직적 또는 공인중개사를 통해 신규 임차인을 구하는 것이 확실한 방법이 됩니다. 이러한 권리금 회수기회는 상가건물 임대차보호법에서 정한 보증금을 초과하는 경우에도 적용됩니다.

상가건물 임대차보호법이 개정되기 전에는 전통시장을 포함하여 3000㎡ 이상의 대규모 점포의 상가에 대해서는 권리금 회수기회를 보호하지 않았습니다. 이 조항으로 인해 규모가 큰 전통시장에 입점한 가게들은 권리금을 회수할 수 있는 기회가 보장받지 못했으나, 많은 가게들이 권리금을 지불하고 장사를 하고 있는 현실을 반영하여 개정된 상가건물 임대차보호법에서는 전통시장의 영세상인에게도 권리금을 회수할 수 있는 기회를 부여하게 되었습니다.

임대인과 임차인은 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있으며, 증액의 경우에는 이전 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못하며 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 하지 못합니다. 이는 보증금이 상가건물 임대차보호법에서 정한 금액을 초과하는 경우에는 적용되지 않으니 유의하기 바랍니다.
상가건물 임대차계약에서 보증금을 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 연 12%와 한국은행에서 공시한 기준금리의 4.5배의 비율 중 낮은 비율을 곱하여 계산합니다. 현재 기준금리가 1.25%이므로 5.625%를 적용하면 됩니다.

제주대학교 부동산관리학과 양영준 교수
(제주대학교 부동산관리학과는 특성화고(舊 실업계고)를 졸업하고 3년 이상 재직자들이 지원할 수 있으며, 신입생 모집은 2019.12.26(금)부터 31(화)까지입니다. 문의 : 754-3930)