자유로운 삶을 동경하던 사회초년생 A씨는 부모님으로부터 독립하려는 야심찬 계획을 세우고 혼자 살 집을 구하려고 하니 무엇부터 해야 할지 난감한 게 이만저만이 아닙니다.
오늘은 사회초년생이 경험하게 될 임차주택을 구하는 방법에 대해 이야기하려고 합니다. 우선 자기가 거주하고 싶은 지역과 본인이 조달할 수 있는 금액을 파악하는 것이 중요합니다. 지역은 직장과 가까운 곳, 대중교통이 편리하고 주차가 양호한 곳, 주변에 편의시설 등이 많은 곳을 선정하는 것이 좋습니다.

원하는 지역이 선정되면 공인중개사사무소를 방문하여 본인이 조달할 수 있는 금액 범위 내에서 주택을 소개받습니다. 공인중개사와 함께 몇 개의 주택을 방문하여 햇빛이 잘 드는지, 화장실과 싱크대 등에서 물이 잘 나오는지, 천장이나 발코니에서 물이 새는 곳은 없는지, 벽에 곰팡이는 없는지, 주변에 소음은 없는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 합니다. 원하는 주택을 고르면 집주인(임대인)과 임대차계약을 체결하게 됩니다.

통상 임대차계약기간은 2년으로 하며, 2년 미만으로 계약을 하더라도 임차인은 최소한 2년 동안 살 수 있습니다. 주택 임대차계약에서 임차료를 어떻게 지급하는지도 중요합니다. 임차료를 전액 보증금으로 하여 임차계약을 하고 임차계약이 끝날 때 보증금을 돌려받는 전세방식, 임차료를 보증금과 월세로 나누어 입주할 때 보증금을 지급하고 매월 임대료(월세, 차임)를 지급하는 보증부월세방식, 입주할 때 1년치 임대료를 일○○○로 지급하는 사글세 방식 등이 있는데요, 제주도에서는 보증금을 내고 1년치 임대료를 일○○○로 지급하는 방식을 많이 사용하고 있습니다.

보통 1천만원에 7백만원이라고 하면 보증금은 1천만원이고 1년치 사글세가 7백만원이라는 것이며, 임대차계약기간을 2년으로 하면 입주시점에 보증금 1천만원과 사글세 7백만원을 지불하고, 2년이 시작되는 시점에 사글세 7백만원을 다시 지급합니다. 임차계약이 끝나고 다른 곳으로 이사를 하게 되면 보증금 1천만원은 임대인으로부터 돌려받습니다. 전세방식으로 집을 구할 때는 임차주택에 대출이 얼마인지를 확인해야 합니다.
예를 들어 시세가 2억 정도이고, 대출이 7천만원이 있는 주택을 1억 3천만원에 전세계약을 체결하게 되면 나중에 그 집이 경매가 되어 다른 사람이 낙찰을 받았을 때 세입자는 전세보증금의 일부를 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 또한 우리가 흔히 빌라라고 하는 연립주택, 다세대주택과 다가구주택을 임차할 때는 공용부분(계단, 엘리베이터 등)에 대한 관리비를 어떻게 지급하는지도 임대차계약서에 특약으로 기재하는 것이 좋습니다.

보증금을 지급하고 임대인으로부터 집 열쇠를 전달받게 되는데 이를 ‘주택의 인도’라고 합니다. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록 전입신고를 하게 되면 그 다음 날부터 ‘대항력’을 갖게 됩니다. 대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등으로 인해 소유권이 바뀌더라도 임차주택에 대해 계속 임차권을 주장할 수 있으며, 이전 집주인에게 지급한 보증금을 새로운 집주인으로부터 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있습니다.
대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖추고 확정일자를 받으면 그 다음 날부터 ‘우선변제권’을 갖게 되어 저당권을 설정한 것과 동일한 효과를 갖게 됩니다. 임차주택이 경매 또는 공매되더라도 물권의 순위에 따라 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 확정일자는 주택임대차계약서를 가지고 동사무소에 주민등록 전입신고를 하면서 받을 수 있고, 등기소나 공증인사무소 등의 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성할 수 있습니다.
다음 칼럼에서는 임차주택에 거주할 때 유의할 사항에 대해 설명하도록 하겠습니다.

제주대학교 부동산관리학과 양영준 교수
(제주대학교 부동산관리학과는 성인학습자와 재직자들이 입학할 수 있는 학과입니다. 문의 : 754-3930)